Prima la pre-valutazione, poi le visite
Succede spesso: si trova la casa giusta, si fa la proposta e solo dopo si scopre che la banca concede meno del previsto. Intanto il venditore aspetta, o accetta l'offerta di un altro.
Per questo ti propongo di fare lo screening prima di cominciare a cercare: il consulente creditizio con cui lavoro guarda con te redditi, spese e altri finanziamenti, e ti dice che mutuo è sostenibile per te.
- Sai quanto puoi spendere. Visiti solo le case alla tua portata, senza innamorarti di quelle che non lo sono.
- Fai proposte credibili. Quando presento la tua offerta posso dire al venditore che la tua situazione è già stata esaminata.
- Il venditore si fida. Tra due proposte simili, spesso vince quella di chi ha già le idee chiare sul finanziamento.
- Non perdi tempo. I documenti sono già pronti: quando trovi la casa, la richiesta alla banca parte subito.
La pre-valutazione non è una delibera: la decisione finale spetta sempre alla banca. Serve a farti arrivare alla richiesta preparato.
Quali documenti servono per il mutuo, e perché
Ogni banca ha la sua lista; in genere i documenti sono di due tipi. I primi servono subito, per capire se puoi rimborsare il mutuo. I secondi arrivano dopo, quando c'è una casa precisa.
Su di te (per la pre-valutazione e la richiesta)
- Documento d'identità e codice fiscale di chi chiede il mutuo: la banca deve sapere chi sei.
- Stato di famiglia (o autocertificazione): serve a capire quante persone vivono di quel reddito.
- Se sei dipendente: ultime buste paga e Certificazione Unica (l'ex CUD). Dimostrano quanto guadagni e con che continuità.
- Se sei autonomo o libero professionista: dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni, con le ricevute di presentazione.
- Altri finanziamenti in corso (prestiti, cessioni del quinto, rate): la banca somma tutte le rate per capire quanto ti resta ogni mese.
Sulla casa (dopo che l'hai trovata)
- Proposta accettata o compromesso: dice cosa compri e a che prezzo.
- Atto di provenienza, visura e planimetria catastale: dimostrano chi è il proprietario e com'è fatta la casa.
- Perizia della banca: un tecnico incaricato dalla banca stima il valore dell'immobile, che fa da garanzia per l'ipoteca. L'importo del mutuo dipende anche da questa stima.
Qui entro in gioco io: preparo in anticipo i documenti dell'immobile, così la perizia e l'istruttoria non rallentano la trattativa.
Devi vendere per ricomprare? Parti dalla tua casa
Se il nuovo acquisto dipende da quello che ricavi dalla vendita, l'ordine delle cose conta. Ecco quello che ti consiglio:
- Fai valutare la tua casa. Sapere quanto vale è il punto di partenza di tutto il resto. Richiedi la valutazione.
- Mettila in vendita. Chi compra casa tua ha i suoi tempi: prima parti, prima sai su che cifra contare.
- Fai la consulenza sul mutuo. Con il ricavato previsto il consulente creditizio calcola quanto ti serve e se un eventuale mutuo ancora in corso sulla tua casa si può estinguere o trasferire.
- Cerca la nuova casa. Con un budget reale e la vendita già avviata le tue proposte sono solide.
Il rischio, se si fa al contrario, è restare con due case, o dover vendere di corsa e sotto prezzo per rispettare la data del rogito. Per questo serve una consulenza completa che tenga insieme vendita, mutuo e acquisto: date dei due rogiti, eventuale finanziamento ponte, condizioni da inserire nella proposta. Io coordino la parte immobiliare, il consulente creditizio quella bancaria.
Per cosa puoi chiedere una consulenza
- Mutuo prima casa
- Vendere casa con un mutuo ancora in corso e ricomprare
- Surroga: spostare il mutuo in un'altra banca
- Mutuo più ristrutturazione
- Acquisto per investimento
- Finanziamenti e protezione dell'affitto
Come funziona
- Compili il modulo o mi chiami, e mi dici la tua situazione.
- Ti contattiamo io e il consulente creditizio con cui lavoro.
- Lui esamina con te redditi, spese e documenti; io ti aiuto con la parte immobiliare (valutazione, vendita, ricerca).
- Parti con la ricerca sapendo il tuo budget, o avvii la surroga.
Domande frequenti
Mi garantite il mutuo?
No. La decisione finale spetta sempre alla banca, dopo l'istruttoria e la perizia. Il nostro lavoro è prepararti bene e farti arrivare alla richiesta con le idee chiare.
Cos'è la surroga?
È il trasferimento del mutuo a un'altra banca, per avere condizioni diverse. Per legge non paghi penali, commissioni o spese per farla (art. 120-quater del Testo Unico Bancario).
Chi è il consulente creditizio?
È il professionista del credito con cui lavoro da tempo sulle compravendite dei miei clienti. Da confermare: nome/società e numero di iscrizione all'elenco OAM
La consulenza è gratuita?
Da confermare: gratuità della consulenza del consulente creditizio
Quanto tempo ci vuole per avere il mutuo?
Dipende dalla banca e dalla pratica: per questo conviene preparare i documenti prima. Con la pre-valutazione fatta e le carte dell'immobile in ordine, si evitano i ritardi più comuni.
Devo per forza comprare con te per avere la consulenza?
Da confermare: la consulenza è aperta anche a chi non compra tramite Andrea?
Vuoi sapere quanto puoi spendere prima di innamorarti di una casa?
