Le 8 strategie, una per una

Tocca una strategia per leggere come la applico, passo per passo.

L’idea

Ogni agente immobiliare ha il suo archivio di persone che cercano casa. Se la tua casa la conosce solo un’agenzia, arriva solo ai suoi clienti. Se la conoscono tanti colleghi, arriva ai clienti di tutti.

Io resto l’unico a cui fai riferimento e l’unico che gestisce le visite. Ma alla vendita possono collaborare tutti.

Perché la chiamo competizione sana

Quando più agenti lavorano sulla stessa casa, ognuno vuole essere quello che porta l’acquirente. Questa spinta lavora a tuo favore: più persone che cercano il cliente giusto, più visite qualificate, più proposte.

Non è una gara al ribasso sul prezzo: le regole le fisso io, il prezzo lo decidiamo insieme, e ogni proposta passa da me.

Come lo faccio

1. Appena la casa è pubblicata sui portali, contatto personalmente i colleghi e condivido la scheda completa.
2. Lavoro dentro la rete RE/MAX, che a Genova conta 12 agenzie, e con i colleghi di altre agenzie disposti a collaborare.
3. Invito i colleghi all’Open House, così possono portare i loro clienti già interessati.
4. Tutte le visite e tutte le proposte passano da me: tu hai un solo interlocutore.

Per te il costo non cambia: che l’acquirente lo porti io o un collega, spendi sempre gli stessi soldi.

Cosa ci guadagni tu

• La tua casa arriva ai clienti di tante agenzie, non di una sola.
• Un solo referente, niente telefonate da dieci agenzie diverse.
• Più acquirenti in contemporanea, quindi più forza nella trattativa.

L’idea

Una casa messa online e lasciata lì per mesi diventa presto “quella che non vende nessuno”. Una casa presentata con una data di uscita, un periodo di attesa e un giorno in cui tutti la possono vedere diventa invece l’oggetto del desiderio.

Quello che creo è aspettativa. Il risultato sono offerte multiple: se chi è interessato teme di perdere l’occasione, fa subito la sua offerta migliore.

Come lo faccio

1. Preparazione: sistemiamo la casa, facciamo foto, video e virtual tour, verifichiamo i documenti con il geometra.
2. Lancio: la casa esce nello stesso momento su portali, social, volantini e con i colleghi. Tutti la scoprono insieme.
3. Attesa: nei primi 15 giorni non faccio visite singole, raccolgo i contatti di chi è interessato.
4. Il giorno dell’evento: l’Open House, con tutti gli interessati nello stesso giorno.
5. Le proposte: raccolgo le offerte e le valutiamo insieme.

Cosa ci guadagni tu

• La casa esce “fresca” e con tutta l’attenzione concentrata nei primi giorni, quelli che contano di più.
• Niente mesi di visite sparse e annunci che invecchiano.
• Più persone che si confrontano nello stesso momento, più probabilità di ottenere il prezzo migliore.

L’idea

Con le visite sparse, ogni visitatore vede la casa da solo e pensa di avere tutto il tempo per decidere. All’Open House vede altre persone interessate: capisce che, se aspetta, qualcun altro può arrivare prima.

Come lo faccio

1. Nei 15 giorni prima dell’Open House non si fanno visite: raccolgo i contatti degli interessati.
2. Distribuisco 2.000 volantini dedicati all’Open House nel quartiere.
3. Invito i colleghi agenti a portare i loro clienti.
4. Il giorno dell’Open House ricevo io le persone, su prenotazione.
5. Dopo, raccolgo le proposte e le valutiamo insieme.

Cosa ci guadagni tu

• Visite concentrate: risparmi tempo, niente casa in ordine per settimane.
• Più agenti immobiliari presenti con i loro clienti.
• Tempi di vendita più brevi.
• Più probabilità di ottenere il prezzo migliore.

Leggi la pagina completa sull’Open House

L’idea

Ogni casa ha il suo acquirente ideale. Capire chi è decide tutto il resto: quali foto mettere in evidenza, che parole usare nell’annuncio, su quali canali investire, a che ora pubblicare.

Alcuni esempi

• Giovane coppia, prima casa: conta la rata del mutuo, i mezzi pubblici, il fatto di poter entrare senza grandi lavori.
• Famiglia con figli: scuole, spazi, una camera in più, il verde vicino.
• Investitore: resa da affitto, zona richiesta, spese condominiali.
• Chi vuole restare nel quartiere: spesso è un vicino o un parente di chi abita già lì.
• Chi torna o arriva a Genova: cerca da lontano, ha bisogno di foto chiare e virtual tour.

Come lo faccio

1. Studio la casa, il palazzo e la zona: cosa offre e a chi.
2. Guardo chi ha comprato case simili nella stessa zona e chi mi ha chiesto case così.
3. Scrivo l’annuncio e scelgo le foto pensando a quella persona.
4. Scelgo i canali e imposto le campagne social sul pubblico giusto.

Cosa ci guadagni tu

• Meno visite inutili, più visite di persone davvero interessate.
• Un annuncio che parla a chi lo legge, e per questo si fa notare.
• Il budget della promozione speso dove serve.

I miei strumenti

• Portali immobiliari: Immobiliare.it, Idealista, Casa.it, Wikicasa. Su Immobiliare.it uso l’abbonamento STAR e curo l’annuncio fino alla qualità al 100%, per stare davanti agli altri.
• Social: Facebook, Instagram, YouTube (vedi la strategia 6).
• Volantini: 2.000 appena la casa va in vendita e altri 2.000 per l’Open House.
• Lettere ai vicini: consegnate nel palazzo e nel quartiere. Chi abita vicino spesso ha un figlio, un genitore o un amico che cerca proprio lì.
• Contatti diretti: le persone che mi hanno già chiesto una casa simile e i clienti dei colleghi.
• Il mio sito 008immobiliare.it, con la scheda completa della casa.

Come scelgo

Non uso tutti i mezzi allo stesso modo per ogni casa. Parto dal target (strategia 4): chi cerca attivamente lo trovo sui portali, chi non sta ancora cercando lo raggiungo sui social, chi vuole restare nel quartiere lo raggiungo con volantini e lettere.

Cosa ci guadagni tu

• La tua casa davanti a più persone possibile, non solo a chi apre un portale.
• Un annuncio posizionato bene, che non sparisce in fondo alla lista.

Ogni social ha il suo pubblico

Ogni piattaforma attira persone di età diverse e le raggiunge in modo diverso. Per questo non pubblico lo stesso contenuto ovunque:

• Facebook: post ed evento dell’Open House.
• Instagram: storie e reel, per mostrare la casa in movimento.
• YouTube: il video completo della casa.

Le campagne sponsorizzate

Oltre ai contenuti sulle mie pagine, sponsorizzo la casa con campagne su Facebook e Instagram, mostrate solo alle persone giuste: per zona, età e interessi, in base al target della casa.

Le sponsorizzate sono comprese: per te non c’è nessun costo in più.

Come lo faccio

1. Preparo i contenuti con il materiale del fotografo: foto, video, reel.
2. Pubblico sulle pagine 008immobiliare e sui canali RE/MAX Family.
3. Imposto le sponsorizzate sul pubblico scelto.
4. Controllo i risultati (visualizzazioni, contatti) e ti aggiorno.

L’idea

Chiudere in fretta con il primo che si presenta può voler dire lasciare soldi sul tavolo. Tutte le strategie precedenti servono proprio a questo: avere più acquirenti nello stesso momento, e quindi più proposte da confrontare.

Non conta solo il prezzo

Due offerte con lo stesso prezzo possono essere molto diverse. Insieme guardiamo:

• Il prezzo offerto.
• La solidità dell’acquirente: grazie al nostro consulente del credito, chi compra con un mutuo viene qualificato prima di fare la proposta.
• I tempi: quando si firma il compromesso, quando si va dal notaio.
• Le condizioni: caparra, eventuali clausole legate al mutuo o alla vendita di un’altra casa.

Come lo faccio

1. Raccolgo le proposte scritte, tutte con lo stesso metodo.
2. Ti presento ogni proposta, nessuna esclusa.
3. Le confrontiamo punto per punto.
4. Decidi tu: accettare, fare una controproposta, o aspettare.

Cosa preparo

• Servizio fotografico professionale.
• Video della casa, per YouTube e i social.
• Virtual tour: la casa si visita a 360° dal telefono o dal computer.
• Documenti in ordine: il geometra Davide Rabaglia verifica la conformità urbanistica e catastale, così l’acquirente trova tutto chiaro.

Perché conta

Foto belle e un virtual tour fanno arrivare alle visite persone che la casa l’hanno già “vista” e che sono davvero interessate. E su Immobiliare.it la qualità dell’annuncio fa salire la casa nella lista.

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